Fernblick Refugium am Hexenberg – Exklusive Architektenvilla in Besthanglage mit Schwimmteich und Gästehaus

Diese außergewöhnliche Architektenvilla vereint Panorama, Privatsphäre und Designqualität in einer der begehrtesten Hanglagen am Hexenberg in der Carnuntumstraße. Auf einem großzügigen, sonnigen Grundstück gelegen, bietet das Anwesen ein seltenes Gesamtpaket aus exklusiver Wohnarchitektur, hochwertiger Generalsanierung und einzigartiger Gartenlandschaft mit Schwimmteich und separatem Gästehaus.

Eine stimmige Gesamteinheit bilden die exklusive Hanglage, die besondere Lagequalität, die markante Architektur, die durchdachte Grundstücksinszenierung und das gehobene Ausstattungsniveau. Das A..

Die Liegenschaft befindet sich in herausragender Premiumlage am sonnigen Hang des Hexenbergs in Hainburg an der Donau und zählt zu den exklusivsten Wohnadressen der Region. Die erhöhte Position vereint Weitblick, Privatsphäre und Ruhe in besonderer Qualität und bietet ein Wohnumfeld mit hohem Repräsentations- und Rückzugswert.

Durch die Hanglage eröffnet sich ein beeindruckendes Panorama über die Donauauen bis in den Raum Wien sowie in Richtung Bratislava. Die Aussichtssituation ist dauerhaft gesichert und prägt das gesamte Wohngefühl — mit markanten Lichtstimmungen, langen Sonnenphasen und außergewöhnlicher Fernsicht.

Die unmittelbare Umgebung ist durch hochwertige Einfamilienhäuser und Villen auf großzügigen Grundstücken geprägt. Das Gebiet ist gewachsen, verkehrsberuhigt und nahezu frei von Durchgangsverkehr. Die Liegenschaft selbst ist weitgehend uneinsehbar und bietet ein hohes Maß an Diskretion.

Trotz der naturnahen Lage ist die überregionale Anbindung ausgezeichnet. Die Entwicklungsachse Wien–Bratislava ist rasch erreichbar, ebenso Bahnanbindung und Flughafen. Damit verbindet der Standort ruhiges, exklusives Wohnen mit urbaner Reichweite und internationaler Mobilität.

Die Nähe zu Naturraum, Aulandschaften und Freizeitmöglichkeiten unterstreicht den Charakter eines privaten Panorama-Refugiums mit ganzjährig hoher Lebensqualität.

Zusätzliche Standortdynamik entsteht durch die geplanten Bildungsinvestitionen in Hainburg. Der geplante Bildungscampus mit Fachhochschul-Standort sowie ein öffentliches Gymnasium stärken die Infrastruktur nachhaltig und erhöhen die Attraktivität des Mikrostandortes langfristig.

Fazit:
Der Standort weist aufgrund mehrerer struktureller Faktoren ein überdurchschnittliches Wertsteigerungspotenzial auf. Neben der seltenen Hang- und Fernblicklage tragen insbesondere die geplanten Bildungsinvestitionen — Fachhochschule, Bildungscampus und öffentliches Gymnasium — zu einer nachhaltigen Nachfrageentwicklung sowie Lageaufwertung bei.

OBJEKTTYP * Architektenvilla mit Gästehaus und Gartenanlage LAGE * exklusive Hanglage am Hexenberg, Carnuntumstraße, Hainburg an der Donau * Fernblick über die Donauauen bis Richtung Wien und Bratislava GRUNDSTÜCK * ca. 1.678 m² lt. Grundbuch - (Optionale Erweiterung auf ca. 3.180 m² möglich) WOHNHAUS * Wohnfläche gesamt ca. 214 m² * Erdgeschoss ca. 137 m² * Obergeschoss ca. 77 m² * Baujahr 1995 * Generalsanierung 2022–2024 RAUMKONZEPT * offener Wohn-Ess-Bereich mit Galerie und großer Raumhöhe * mehrere Schlafzimmer * mehrere Bäder mit WC * Galerieebene * Arbeits- / Bürobereich möglich * Technik- und Nebenräume vorhanden TERRASSEN & AUSSENFLÄCHEN * Terrassenflächen gesamt ca. 155 m² * Natursteinterrasse im EG ca. 80 m² * Holzdeck im OG ca. 59 m² * Balkon ca. 16 m² * mehrere Aufenthaltszonen im Garten GÄSTEHAUS * ca. 30 m² Wohnfläche * Wohn-Ess-Bereich mit Küche und eigener Terrasse * Bad mit WC * Klimaanlagenanschluss   AUSSENANLAGE HIGHLIGHTS * Schwimmteich ca. 100 m² * Tiefe ca. 1,5-4m * Umwälztechnik und Filteranlage vorhanden * Wasserfallanlage mit Bachlauf (ca. 30-40m) * Außendusche mit Warmwasseranschluss * Natursteinwege und Terrassen * Anschlüsse für Whirlpool und Sauna * Feuerstelle * Gewachsener Baum- und Strauchbestand * Bewässerungsanlage im gesamten Garten AUSSTATTUNG & TECHNIK * Smart-Home-System (KNX) * Alarmanlage mit Videoüberwachung * Gaszentralheizung * Elektro-Fußbodenheizung (Zusatz) * Kachelofen mit Sichtfenster * großflächige Fenster mit Beschattung PARKEN & ZUFAHRT * Garage vorhanden * direkte Zufahrt bis zum Wohngebäude möglich AUSRICHTUNG & QUALITÄT * sonnige Hanglage mit nahezu ganztägiger Sonne * weitgehend uneinsehbar * kein Durchgangsverkehr STANDORTENTWICKLUNG * geplanter Bildungscampus Hainburg * öffentliches Gymnasium in Planung * FH-Standort mit biotechnologischem Schwerpunkt geplant SANIERUNGSINHALT IN DEN JAHREN 2022-2024 * gesamte Haustechnik modernisiert inklusive Leitungen * Fenster rundum erneuert (3-fach Verglasung) * Smart-Home (KNX) integriert * Beschattungssystem erneuert * Innenausbau modernisiert * Außenanlagen hochwertig neu gestaltet * Sicherheitstechnik ergänzt   RECHTLICHE ANGABEN * Eigentumsform: (schlichtes Eigentum/Alleineigentum) * Erschließung: voll erschlossen * Nutzungsart: Wohnen * Widmung: Bauland/Wohngebiet * Baubewilligungen: * Wohnhaus: ja inklusive Sanierung * Gästehaus: ja  * Schwimmteich und Gartenanlage: ja * Garage: ja LAUFENDE KOSTEN * Heizkosten monatlich: ca.€185,00 * Stromkosten monatlich: ca. €130,00 * Gemeindeabgaben jährlich: ca. €900,00 * Versicherung jährlich: ca. €900,00 * Wartung Schwimmteich jährlich: ca. €250,00