Modernisierte 3-Zimmer-Wohnung mit Loggia und Grünblick — Döbling, provisionsfrei

360°-Rundgang: https://www.ohne-makler.net/panorama/482599/

Zum Verkauf gelangt eine sorgfältig gepflegte 3-Zimmer-Eigentumswohnung mit rund 79 m² Wohnnutzfläche und einer zusätzlichen Loggia von etwa 6 m² im 19. Wiener Gemeindebezirk — hofseitig gelegen, ausgesprochen ruhig und mit einem Ausblick, den man in dieser Preisklasse selten findet.

Der Lift bringt Sie in den 3. Stock. Schon das Vorzimmer setzt den Ton: großzügig geschnitten, hell und mit einem großen Spiegel, der dem Eingangsbereich Weite und Charme gibt. Hinter den Türen verbergen sich Garderobe und Schuhschrank — all..

Döbling — wo die Stadt in die Weinberge übergeht

Es gibt Bezirke, die man wegen der Adresse wählt. Und es gibt Döbling, das man wegen des Lebens dort wählt. Der 19. Bezirk liegt dort, wo Wien aufhört, Großstadt zu sein, ohne je Vorstadt zu werden: Zwischen Donau und Wienerwald reihen sich Weinrieden, alte Villengassen, Heurigenlokale und weitläufige Parks aneinander. Grinzing, Sievering, Nussdorf und Neustift sind keine Ausflugsziele — sie sind Nachbarschaft. Wer hier wohnt, geht sonntags zwischen Weinstöcken spazieren und sitzt Montag früh nach zwanzig Minuten am Schreibtisch in der Innenstadt.

Die konkrete Lage: Untersievering am Sonnbergviertel

Die Flotowgasse ist eine ruhige Wohnstraße abseits jeder Durchzugsroute, eingebettet in eine großzügige, durchgrünte Wohnhausanlage. Die Wohnung ist zum Innenhof orientiert — das heißt konkret: kein Verkehr, kein nahes Gegenüber, und durch den alten Baumbestand weitgehend fast keine Einsicht. Was Sie von der Loggia sehen, sind alte Baumkronen. Was Sie hören, sind Vögel.

Der Alltag — alles zu Fuß

Rund drei Gehminuten entfernt liegt der Sonnbergmarkt: ein kleiner, sehr gepflegter Wiener Markt mit Obst, Gemüse, Feinkost und Standln, deren Betreiber man rasch beim Namen kennt. Für den Wocheneinkauf sind HOFER in der Obkirchergasse, (3 Minuten) und BILLA in der Flotowgasse (4 Minuten) und SPAR Gourmet (6 Minuten) fußläufig erreichbar.

Eine Apotheke in der Sieveringer Straße erreichen Sie in 4 Minuten, eine Hausarztpraxis mit allen Kassen in der Obkirchergasse in 3 Minuten. Bäckerei, Trafik, Bankomat, Post und eine Reihe von Beisln und Cafés liegen im selben Umkreis. Zwei Tankstellen an der Krottenbachstraße — beide mit Shop, geöffnet bis in die Nacht und auch am Sonntag — sind in 5 bis 6 Minuten erreicht.

Familien finden die Kindergruppe Sonnbergzwerge, die Volksschule im Olympiapark und die Mittelschule in der Krim in nur 200 Metern, Kinderbetreuung in der Sieveringer Straße nach 5 Minuten. Volksschule Sievering, Billrothgymnasium, Neulandschule Grinzing, Maria Regina und, das G19 Döblinger Gymnasium und die BOKU liegen sämtlich in rund einem Kilometer Entfernung.

Anbindung — außergewöhnlich gut erschlossen

S-Bahn S45: Bahnhof Oberdöbling in 5 Gehminuten, Bahnhof Krottenbachstraße in 6 Minuten — Richtung Heiligenstadt mit Umstieg auf die U4, Richtung Handelskai und Hütteldorf.

Straßenbahn 38: Station Silbergasse in 9 Minuten. Der 38er führt über Grinzing direkt zum Schottentor an der Ringstraße.

Bus 35A: Station Flotowgasse in 5 Minuten, dazu weitere Linien entlang der Krottenbach- und Billrothstraße.

In die Innere Stadt gelangen Sie in rund 20 bis 25 Minuten — mit dem 38er zum Schottentor oder über die S45 und die U4. Mit dem Auto sind Gürtel und A22 über die Krottenbachstraße rasch erreicht.

Grün, Erholung, Lebensqualität

Olympiapark mit Spielplatz liegt vor der Tür. Das Familienbad im Hugo-Wolf-Park liegt 8 Gehminuten entfernt, der Park selbst mit Spielplätzen, Hundezone und Gemeinschaftsgarten schließt unmittelbar an. Wer weiter hinaus möchte, hat es nicht weit: Der Türkenschanzpark, die Heurigen von Sievering und Grinzing, die Weinwanderwege am Nussberg, der Kahlenberg und der Wienerwald beginnen praktisch vor der Haustür.

Wer hier richtig wohnt

Familien schätzen die Schulen und Parks in Gehweite, den ruhigen Innenhof und die kurzen Wege. Paare und Singles die Nähe zur Innenstadt bei gleichzeitiger Ruhe. Und Anleger die schlichte Tatsache, dass Döbling zu den nachfragestärksten und wertstabilsten Bezirken Wiens zählt — mit einer Lage, die sich nicht vermehren lässt.

Eine Adresse, an der man ruhig wohnt, alles zu Fuß erledigt — und trotzdem in kürzester Zeit mitten in Wien ist.
Infrastruktur (im Umkreis von 5 km):
Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Grundschule, Gymnasium, Öffentliche Verkehrsmittel

Balkon, Keller, Fahrstuhl, Duschbad, Einbauküche, Laminat, Sonstiges (s. Text)

Bemerkungen:
Flotowgasse 20, 1190 Wien

Raumaufteilung
Vorzimmer // Wohnzimmer ca. 25 m² mit Zugang zur Loggia // Schlafzimmer ca. 14 m² // zweites Schlafzimmer bzw. Büro-, Gäste- oder Kinderzimmer ca. 11 m² // Küche ca. 13 m² // Duschbadezimmer // separates WC // Loggia ca. 6 m² // Kellerabteil
Nutzfläche somit ca. 79 m², Loggia zusätzlich ca. 6 m².

Klimatisierung
Alle drei Zimmer sind zentral begehbar und verfügen über eine fix installierte Klimaanlage. In Wien ein Ausstattungsmerkmal, das man in dieser Preisklasse selten findet — und das man ab dem ersten Hitzetag nicht mehr missen möchte.

Küche
Neuwertige, hochwertig ausgeführte Einbauküche: weiße Fronten, warme Holzarbeitsplatte, salbeigrüner Glasspiegel als Rückwand. Fix integriert sind Backofen, Kochfeld, Geschirrspüler, Waschmaschine und ein großzügiger Standkühlschrank. Einbaukästen bieten Stauraum bis unter die Decke, die Küchenbar mit Sitzplätzen dient als Frühstücks- und Essplatz.

Bad und WC
Modernes Duschbadezimmer mit Eckdusche und Glasabtrennung, Waschtisch mit Unterschrank, beleuchtetem Spiegel und beheiztem Handtuchhalter. Das WC ist separat und ebenfalls verfliest.

Heizung und Warmwasser
Beheizung über die Zentralheizung der Wohnhausanlage. Das Warmwasser bereitet ein eigener Elektroboiler in der Wohnung auf. Eine Gastherme befindet sich damit nicht in der Wohnung: keine jährliche Thermenwartung und kein Gerätetausch, der irgendwann fällig wird.

Fenster, Beschattung, Abdunkelung
Sämtliche Räume verfügen über Rollläden und lassen sich vollständig abdunkeln — besonders im Schlafzimmer ein spürbarer Komfortgewinn. Zusätzlich sind in allen Fenstern hochwertige, im Rahmen montierte Plissees eingebaut, die abgestuftes Tageslicht zu jeder Tageszeit ermöglichen.

Böden
Böden in Holzparkett in sämtlichen Wohnräumen, großformatige Fliesen in Vorzimmer, Küche, Bad und WC.

Stauraum
Im Vorzimmer ist, hinter Türen versteckt, Platz für eine versteckte Garderobe und auch einen Schuhschrank. Ebenfalls befindet sich ein großer Spiegel im Eingangsbereich. Auch in den weiteren Zimmern aber auch der Küche ist viel Stauraum vorhanden. Ergänzend gehört ein großes Kellerabteil als Zubehör-Wohnungseigentum zur Wohnung.

Freifläche
Loggia mit unverbautem Blick ins Grüne.

Haus
Lift im Haus. Gepflegte Wohnhausanlage mit professioneller Hausverwaltung und laufend dotierter Reparaturrücklage.

Laufende Kosten
Betriebskosten 198,11 € (180,10 € netto zzgl. 10 % USt) // Heizkosten 122,18 € (101,82 € netto zzgl. 20 % USt) // Reparaturrücklage 87,47 € (keine USt) — vorgeschrieben wurden damit 407,76 € monatlich. Die Jahresabrechnung 2025 schloss mit einem Guthaben von 275,15 €, was die effektive Belastung auf 384,83 € pro Monat senkte.

Verfügbarkeit
Sofort verfügbar und bezugsfertig. Die Wohnung wird samt vorhandenem Mobiliar übergeben — auf Wunsch selbstverständlich auch geräumt.

Heizungsart: Zentralheizung Energieträger: Gas Virtueller Rundgang Verschaffen Sie sich vorab einen vollständigen Eindruck: Über den 360°-Rundgang begehen Sie jeden Raum, prüfen Proportionen und Ausblick — in aller Ruhe, noch bevor Sie einen Besichtigungstermin vereinbaren. Provisionsfrei kaufen Dieses Objekt wird über ohne-makler.at angeboten. Für Sie als Käufer fällt keine Maklerprovision an — bei einer ortsüblichen Provision von 3 % zzgl. USt. bleibt Ihnen damit eine deutlich fünfstellige Summe für die eigene Einrichtung. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage direkt über dieses Inserat. Alle Angaben beruhen auf Informationen des Eigentümers. Irrtum und Zwischenverkauf vorbehalten. Das auf den Fotos ersichtliche Mobiliar sowie die Küche einschließlich der Elektrogeräte sind im Kaufpreis enthalten. auf Wunsch wird die Wohnung geräumt übergeben. Makleranfragen nicht erwünscht. ohne-makler (OM) ist weder Anbieter noch Vermittler der Immobilie. OM betreibt eine Plattform für Immobilieneigentümer, die unter anderem die gleichzeitige Veröffentlichung einzelner Inserate auf mehreren Immobilienportalen ermöglicht. Die Inhalte dieser Inserate werden ausschließlich von Dritten verantwortet. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Rechtmäßigkeit der Angaben übernimmt OM keine Haftung. Hinweise auf mögliche Rechtsverstöße können jederzeit gemeldet werden und werden nach Prüfung umgehend bearbeitet.